Chcesz przekazać mieszkanie lub dom w zamian za utrzymanie? Co jest lepsze – umowa dożywocia czy darowizna ze służebnością?

Forma umowy zależy od tego, czego oczekujemy w zamian za przekazanie swojego mieszkania, domu czy gospodarstwa. Zarówno darowizna, jak i dożywocie gwarantują nam możliwość mieszkania w nich do końca naszych dni. Ale więcej jest różnic.

Służebność mieszkania – czym jest?

W akcie notarialnym darowizny ze służebnością mieszkania obdarowany zostaje nowym właścicielem i zobowiązuje się do udostępnienia darczyńcy określonej części nieruchomości (np. parteru domu) na opisanych w umowie zasadach. 

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia to umowa cywilnoprawna zawarta w formie aktu notarialnego, w której właściciel nieruchomości przekazuje tę własność na rzecz nabywcy w zamian za przyjęcie go jako domownika w tej nieruchomości oraz za zapewnienie mu dożywotniej opieki przez nabywcę.

Opieka ta obejmuje:

• prawo do mieszkania,
• dostarczanie wyżywienia, ubrania, prądu i opału,
• pomoc w chorobie,
• wyprawienie pogrzebu.

Różne formy opodatkowania umowy o dożywocie i darowizny

Przekazanie darowizny podlega podatkowi od spadków i darowizn, którego wysokość zależy przede wszystkim od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym. Grupa zerowa (m.in. rodzice-dzieci, dziadkowie-wnuki) objęta jest zwolnieniem pod warunkiem zgłoszenia darowizny do fiskusa w ciągu 6 miesięcy. Dokonuje go notariusz.

Umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2 proc. od wartości nieruchomości bez względu na pokrewieństwo stron. l Koszty notarialne przy darowiźnie i dożywociu zależą od wartości nieruchomości. Obowiązuje taksa, według której np. przekazanie nieruchomości o wartości powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł kosztuje maksymalnie 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł plus 23 proc. VAT. Warto poprosić notariusza przed sporządzeniem umowy o pełne wyliczenie

Kiedy dożywocie może zastąpić renta?

Są dwa przypadki, w których zamiast prawa do mieszkania i pełnej opieki dożywotnik może otrzymywać od nabywcy nieruchomości rekompensatę: odpowiadającą wartości opieki rentę.

Pierwszy przypadek to konflikt między stronami, uniemożliwiający wspólne zamieszkiwanie. Drugi – sprzedaż nieruchomości.

Jeśli strony nie mogą same się porozumieć, sprawę rozstrzyga sąd. Każda ze stron ma prawo wnieść pozew o zmianę zakresu prawa dożywocia do wydziału cywilnego sądu rejonowego. Sąd ustali wysokość dożywotniej renty. Gdy strony dogadają się bez udziału sądu, podpisują nową umowę, koniecznie u notariusza.

Spłata spadkobierców, czyli co z zachowkiem? 

Umowa dożywocia często jest zawierana jako środek ochrony przed obowiązkiem zapłaty zachowku. Jeśli nieruchomość zostanie przekazana w drodze dożywocia, nie ma możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu zachowku przez pozostałych spadkobierców po śmierci dożywotnika. Darowizny zaś wchodzą w skład spadku, więc pozostali uprawnieni do dziedziczenia mogą wystąpić o zachowek do obdarowanego.

Czy nowy właściciel może sprzedać nieruchomość?

Nowy właściciel nie potrzebuje zgody (w przypadkach obu umów) na sprzedaż nieruchomości. Ale zobowiązania wobec osoby, od której ją dostał, zostają w mocy.