Rodzina może dziedziczyć lokal, którego jesteś właścicielką. A co z takim, który wynajmujesz od gminy czy zakładu pracy? Co zrobić, by po twojej śmierci bliscy nadal mogli w nim pozostać?
Z wiekiem coraz częściej myślimy o tym, jak ci, których kochamy, poradzą sobie bez nas. Chcielibyśmy choć w pewnym stopniu zabezpieczyć im spokojną przyszłość. Możemy to zrobić, jeśli z wyprzedzeniem zadbamy o to, by mieszkanie, w którym żyjemy nadal pozostało w rękach naszych najbliższych, nawet jeśli nie jest obecnie należne nam na mocy notarialnego aktu własności. Działania, jakie powinniśmy podjąć, zależą od tego, do kogo „M” formalnie należy.
Wykup różnego rodzaju lokali przez bliskich
Mieszkanie komunalne
Lokalu komunalnego nie można ani podarować, ani dziedziczyć. To jednak nie znaczy, że twoi bliscy nie będą mogli nadal w nim mieszkać, gdy ciebie zabraknie. Mają bowiem wówczas zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Jeśli zajmujesz mieszkanie komunalne, najlepiej byłoby je wykupić. Wówczas mogłabyś nim swobodnie dysponować. Czy w twoim przypadku jest to możliwe, sprawdzisz na stronie internetowej urzędu. Sama też możesz wystąpić o wykup. Warunek: nie masz zaległości czynszowych. Ponadto budynek w którym mieszkasz, musi być w dobrym stanie technicznym i mieć uregulowaną sytuację prawną tzn. jest na pewno własnością gminy.
Jeśli okaże się, że istnieje możliwość wykupu, powinnaś złożyć stosowny wniosek w urzędzie gminy lub miasta (gotowe formularze można pobrać ze strony internetowej urzędu).
Trzeba do niego dołączyć:
- umowę najmu na czas nieokreślony,
- decyzję o przydziale,
- zaświadczenie o zameldowaniu.
Rzeczoznawca z gminy wyceni lokal i na tej podstawie zostanie ustalona jego rynkowa wartość. Przysługuje od tego bonifikata sięgająca 80–90 proc. wartości nieruchomości (każda gmina ustala własny poziom zniżek). Jeśli nie wykupiłaś mieszkania, twoi bliscy, kiedy cię zabraknie, nadal mogą je zajmować w oparciu o art. 691 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z nim w przypadku śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują:
- małżonek, który nie jest współnajemcą,
- dzieci najemcy i jego współmałżonka,
- inne osoby wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Warunkiem koniecznym jest jednak, by te osoby zamieszkiwały na stałe z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Nie ma znaczenia długość zamieszkiwania ani zameldowanie. Potwierdzenie uprawnień do lokalu następuje na wniosek osoby bliskiej.
Konieczne będzie także przedstawienie:
- dokumentu potwierdzającego pokrewieństwo,
- kserokopii aktu zgonu najemcy,
- deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego,
- oświadczenia o stanie majątkowym,
- oświadczenia, że nie posiadamy innego lokalu.
Mieszkanie zakładowe
Aby przekazać bliskim mieszkanie zakładowe, trzeba wykupić je na własność. A to zależy od firmy. Pierwszeństwo przy zakupie mieszkania zakładowego mają jego najemcy, którzy posiadają umowę najmu na czas nieokreślony lub administracyjną decyzję o przydziale mieszkania pracowniczego. To firma, która jest właścicielem mieszkania, decyduje, czy je sprzeda. Jeśli tak – dostaniesz informację pocztą i w wyznaczonym terminie powinnaś złożyć oświadczenie o chęci wykupu. Możesz także sama złożyć wniosek o wykup. Odpowiedź powinnaś dostać w ciągu 30 dni.
Do wniosku należy dołączyć:
- decyzję administracyjną o przydziale lokalu,
- umowę najmu zawartą na czas nieokreślony lub określony – związaną ze stosunkiem pracy, którą jako pracownik firmy sprzedającej mieszkanie lub jej poprzednika prawnego zawarł przed 12 listopada 1994 r.,
- zaświadczenie o zameldowaniu.
I w tym przypadku możesz liczyć na bonifikatę. - 6 proc. za rok pracy w firmie, która sprzedaje mieszkanie; - 3 proc. – za każdy rok najmu. Maksymalna bonifikata wynosi 95 proc. – przysługuje emerytom i rencistom oraz ich małżonkom będącym obecnie wdowami lub wdowcami.
Jeśli nie uda ci się wykupić mieszkania zakładowego, po twojej śmierci bliscy, którzy z tobą mieszkali, będą mogli je najmować lub wykupić, jeżeli będzie taka możliwość. Formalności z tym związane muszą załatwić w przedsiębiorstwie, które jest właścicielem mieszkania.
Mieszkanie lokatorskie
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie pozwala na swobodne dysponowanie mieszkaniem. Nie możesz go sprzedać ani darować. Prawo do takiego lokalu nie podlega też dziedziczeniu. Jeżeli jednak przysługiwało ono wspólnie małżonkom, w razie śmierci jednego z nich przechodzi na drugiego. Jeśli chodzi o innych bliskich, mogą złożyć w spółdzielni deklarację członkowską (w ciągu roku) i pisemne zapewnienie o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Jako członek spółdzielni możesz mieszkanie lokatorskie wykupić i tym samym być jego właścicielką.
Wymaga to jednak spełnienia dwóch warunków – musisz:
- Pokryć ewentualne długi czynszowe,
- Spłacić (wraz z odsetkami)przypadającą na ten lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową.
Aby wykupić mieszkanie lokatorskie, powinnaś złożyć wniosek do administracji spółdzielni. Możesz go napisać sama. Spółdzielnia ma 6 miesięcy na decyzję i zawarcie z tobą umowy. Następnie powinnaś wpłacić wymaganą kwotę na konto spółdzielni. Ostatni krok to podpisanie u notariusza umowy o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Opłata za sporządzenie takiego dokumentu wynosi 25 proc. najniższej krajowe (tj. 700 zł). Musisz także uiścić opłatę za wpis prawa własności do księgi wieczystej (200 zł). Wykup nie zawsze jest możliwy, mimo spełnienia powyższych warunków. Dzieje się tak, gdy sytuacja gruntu, na którym stoi budynek, jest nieuregulowana prawnie.
Co warto wiedzieć o prawie spółdzielczym?
Gdy masz spółdzielcze własnościowe lub hipoteczne, możesz nim dysponować w praktyce bez ograniczeń. Masz prawo darować je osobie bliskiej (umowa musi być zawarta u notariusza) lub przekazać testamentem. Ale uwaga! Jeśli został sporządzony zwykły testament, to bliscy dziedziczą udziały w majątku. Nie można w nim przeprowadzić działu spadku, czyli zapisać mieszkania np. córce. Taką możliwość stwarza zapis windykacyjny a to wymaga sporządzenia testamentu u notariusza. Mając mieszkanie hipoteczne, możesz zawrzeć z bliskim (lub inną osobą) umowę dożywocia. Jest to natomiast wykluczone przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
